Em 15 de setembro de 2008 o banco Lehman Brothers declarou insolvência nos termos do Chapter 11 da lei de falências norte-americana, em consequência da crise financeira mundial começada cerca de um ano antes com o estouro da bolha imobiliária nos Estados Unidos, a chamada “crise das subprimes”. Passados cinco anos, pode ser a vez do Brasil de aproximar-se perigosamente da eclosão de sua própria bolha imobiliária, segundo Robert Shiller, um dos ganhadores do prêmio Nobel de economia deste ano.
Ciente deste risco, o Conselho Monetário Nacional editou a Resolução n° 4.271, de 30 de setembro de 2013, a dispor sobre critérios de concessão e limites para os empréstimos imobiliários ou garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária de imóvel. Todas as instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil (BC) – e não apenas aquelas integrantes do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) – devem, a partir da entrada em vigor da resolução, atentar aos procedimentos e critérios nela estabelecidos para a avaliação da suficiência das garantias imobiliárias e da real capacidade de pagamento do crédito pretendido.
A resolução determina, por exemplo, que a avaliação do imóvel oferecido em garantia deve ser feita por profissional que não tenha vínculo com a área de crédito da instituição concedente ou com outras áreas que possam implicar conflito de interesses, e que a avaliação da capacidade de pagamento do pretendente deve levar em conta o comprometimento da renda com outras obrigações financeiras previamente assumidas e as despesas necessárias a suprir seu mínimo existencial, devendo tal avaliação basear-se em documentos que abranjam período de tempo suficiente para que a instituição financeira possa identificar rendimentos e despesas não recorrentes ou extraordinários.
O disposto na Resolução nº 4.271/13 aplica-se não apenas a financiamentos imobiliários, mas a quaisquer empréstimos do Sistema Financeiro Nacional garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária de bens imóveis, inclusive àqueles sem destinação específica. A resolução dispõe ainda que o valor destes empréstimos não pode superar 60% do valor de avaliação da garantia, salvo em operações do SFH, sujeitas a limites específicos conforme o próximo parágrafo. Tais limites visam a resguardar – em alguma medida – as instituições financeiras de eventuais decréscimos nos preços dos imóveis.
A Resolução nº 4.271 altera a Resolução n° 3.932, de 16 de dezembro de 2010, especificamente no que se refere às operações do SFH, aumentando o limite máximo de avaliação do imóvel financiado de R$ 500 mil para R$ 650 mil (ou R$ 750 mil nos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro e São Paulo e no Distrito Federal), mas reduzindo o limite do financiamento a 80% do valor de avaliação, ou 90% no caso de financiamentos que utilizem o Sistema de Amortizações Constantes (SAC).
Autores L&S
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